Аналитическая записка

Причина создания документа: ситуация на рынке субаренды.

Задача документа: предотвратить убытки участников клуба.

Рынку субаренды - конец!

Если вы читаете это письмо, значит вы попали в число тех предпринимателей, у которых есть шанс удержаться на плаву.

Дело не в ключевой ставке или обнищании населения. Все началось немного раньше, но последствия стали видны только сейчас.

И если вы дочитаете до конца, то поймете, в чем дело, как все будет развиваться и что делать вам, если планируете и дальше зарабатывать на чужой недвижимости. Особенно, если хотите зарабатывать на ней вообще без вложений.

Итак.

Я знаю, что многие из вас хотят зарабатывать на чужой недвижимости как можно дольше. И вам даже может казаться, что все пока еще норм: брони идут, загрузка чуть ниже среднего, но это из-за погоды и все под контролем.

Но контролем тут даже и не пахнет.

И перед тем, как вы увидите реальную ситуацию, я вам напомню, для чего мы вообще пришли в субаренду.

Раньше было проще

Последние несколько лет были прибыльными:

ездить за границу стало дорого и неудобно
внутренний туризм на подъеме
сервисы вроде Островка, Суточно и Авито тоже растут

С одной стороны - достаточно просто снять несколько квартир в долгосрочную аренду и сдавать их посуточно. С другой стороны - это просто, если у вас есть ресурс на то, чтобы привести эти квартиры в нормальный вид, вложиться в продвижение и постараться отбить вложения хотя бы за 5-7 месяцев.

Количество предложений выросло

На 40% выросло количество посуточных предложений в апреле 24 года, и еще +33% - в апреле 25 года. И продолжит расти, потому что в 2024 году достроились и сдались примерно 880 000 тысяч квартир. Даже если в аренду из них пойдет всего 20%, то у вас появится 180 000 новых конкурентов

И кажется, что рынок растет, да?

Проблема только в том, что спрос вырос всего на 6%. Это значит, что у предпринимателей на рынке субаренды намечаются серьезные проблемки.

Но не только по этой причине.

Агрегаторы аренды заходят в инфобизнес

Они активно обучают новичков, как начать свое дело на субаренде с нуля. И все это не для того, чтобы люди действительно зарабатывали, а для того, чтобы они сдавали как можно больше квартир через эти самые сервисы и платили комиссию.

Кстати, на счет комиссии.

Комиссия сервисов

У вас же есть табличка, в которой посчитана фин модель вашего бизнеса? Самое время подредактировать в ней одну ячейку под названием “комиссия агрегатора”. Скоро там будет не 15%, а 33%.

В ДВА РАЗА БОЛЬШЕ КОМИССИЯ!!!

Ну ключевая ставка помогла рынку долгосрочной аренды, но убила продажи и рынок посутки.

А что происходит, когда рынок падает? Все правильно: игроки, которые есть на рынке пытаются выжить изо всех сил и начинают конкурировать ценой. В итоге это приводит к тому, что кто-то уходит из бизнеса, а кто-то переходит на гречку, в надежде хоть как-то остаться в игре.

И если кому-то кажется, что этот год будет просто трудным, то я не хочу вас огорчать, но если вы ничего не начнете менять в своей бизнес-модели, то следующий год для вас станет настоящим адом.

Но не все так плохо, как может показаться.

Мы собрались с некоторыми участниками менторской группы и стали искать выход.

И прежде, чем накидывать идеи, мы решили разобраться, а где мы вообще находимся.

Что мы имеем

Мы выяснили, что конкуренция будет усиливаться, цены на посутку будут падать, а комиссия агрегаторов будет только расти. Вот с этим и будем работать.

Конкуренция

Да, предложения на рынке стало больше. Но есть и хорошая новость: большинство конкурентов - новички с дешевыми предложениями. Это реальный масс-маркет и там плохо все: объекты, их расположение, упаковка. Если говорить прямо, то это ипотечные квартиры, которые вышли на рынок с одной целью - хоть как-то отбить платеж по ипотеке.

Сезонность

Чем больше рынок, тем проще понять процессы, которые на нем происходят. Например, сезонность. Очевидно, что летом и в длинные выходные люди больше путешествуют.

И лето для нас, как профессионалов - отличный шанс сформировать капитал для осеннего рывка. Куда - расскажу чуть ниже.

Подход

Для большинства наших конкурентов аренда - это выживание. Для нас - бизнес. И для того, чтобы оставаться в этом бизнесе, нам нужна гибкость и возможность сократить постоянные расходы.

В менторской группе собрались матерые волки, которые привыкли считать каждую копейку.

Мы посчитали, что в субаренде при старте объекта мы тратим деньги на:

аренда объекта. Согласитесь, чтобы у вас появился объект, за него нужно сначала заплатить.
упаковка объекта. Чтобы человек хотел заселиться к вам, нужен не только ремонт, но и качественные фото объекта.
риелтор. Он тоже на объект ездит не за спасибо. Чтобы он продавал ваш объект, нужно хорошее вознаграждение.

По итогу мы имеем ситуацию, когда надо сперва вложиться, а потом 6-7 месяцев организовывать дела так, чтобы только выйти в ноль.

И если собственник объекта не решит продать объект, отказаться от работы с вами или поднять вам аренду, тогда, через полгода, вы начнете получать первую прибыль с объекта.

Но самое главное: собственнику абсолютно плевать, заработали вы в этом месяце или нет. Вы просто должны заплатить очередной платеж. И для многих уже стало нормальной практикой просто выжить зимой для того, чтобы заработать летом.

Такая себе перспектива в 2025 году.

Особенно, если посмотреть на ситуацию со стороны: вы не зарабатываете летом - вы формируете немного подушки, чтобы выжить зимой.

Еще раз: вы как будто заплатили за то, чтобы вас наняли на работу, где вам начнут платить зарплату только через пол года

Это адекватно?

Но что, если есть вариант зарабатывать с первого дня субаренды? Что, если можно вообще запускаться без вложений? Думали об этом?

Один из таких примеров в нашем сообществе - Иван и Натали. Они тоже не думали и вначале запустили бизнес по классической модели субаренды. В итоге получили:

Перегрузка и хаос в управлении: Натали и Иван брали на себя слишком многое — заселение, уборки, решение проблем 24/7. Постоянные стрессы и нервы.

Низкая маржа: После удержания расходов, комиссий агрегаторов и сервисов от чистой прибыли почти ничего не оставалось.

Нестабильная загрузка: Внезапные спады в будние дни, сезонные провалы, из-за чего часто не хватало денег на оплату аренды и коммуналки.

А потом они одни из первых в нашей группе попробовали новую модель. И теперь у них:

Передача сервисно-операционных задач профессионалам: вместо того чтобы всё делать самим, привлекаются клинеры, регистраторы, техподдержка — и всё это выстроено по чётким регламентам с конкретной стоимостью.

Рост чистой маржи и стабильность: убраны пиковые нагрузки и риски, выплаты выстроены по новой схеме, а чистая прибыль распределяется в зависимости от многих факторов

И самое главное:

Переход на модель доверительного управления: теперь они не арендуют помещение, а вступают в партнёрские отношения с собственником.

Если совсем простым языком, они создали управляющую компанию и делят чистую прибыль с собственником 70/30, где 70% остается собственнику.

В менторской группе мы за руку проводим наших участников от умирающей модели субаренды к новой эффективной и экологичной модели доверительного управления арендной недвижимостью, основанной на принципах открытости с собственником.

Но!

Дело не только в модели.

Дело в людях

С одной стороны все выглядит понятно: точно так же нашли собственника недвижимости, предложили ему прикольную модель работы и что ждете? Что он кинется на шею с криком “как же долго я вас ждал”.

Ну нет, конечно же.

Другое дело, когда вы действуете по определенным алгоритмам и направляете силы не только на привлечение собственников, но и на раскачку своей медийности.

Как это делать вообще без бюджетов мы тоже научились.

И третье, что вам нужно знать - это:

Субаренда умерла

Модель сломалась на уровне юнит-экономики. Рынок перенасыщен. Владельцы сами выходят на рынок, не отдавая квартиры в субаренду. Закручиваются юридические гайки (налоги, Роспотребнадзор, ограничения). На подходе - регулирования доходных домов и квартир на уровне закона.

И единственный ваш выход - это правильные отношения с собственниками недвижимости и правильная недвижимость.

Посмотрите на рынок: он загружен посуткой в районе 2-4 тысяч. Но что, если заходить в рынок предложений от 6000 за сутки?

А из собственника сделать партнера, который заинтересован в получении максимума прибыли?

Что, если зарабатывать на субаренде при любом раскладе?

Что, если гибко менять посутку на долгосрок в зависимости от сезона и спроса?

Если без личных вложений и сразу в плюс 30% от чистой прибыли?

Как тогда?

Если вы понимаете, что арендная плата растет каждый год. Точка входа в субаренду растет в след за ней. Стоимость постельного белья, расходников, зарплаты - все растет.

И вслед за расходами растет срок окупаемости объектов.

Лучше не будет. Гарантированно.

А те, кто не готов работать в белую - они просто уйдут с рынка. Исчезнут. Обнимутся со своими квартирами и будут топить соседей своими горючими слезами.

Или работать в белую или не работать. Я уже в этом году видел несколько ребят, которым доначислили по 5-7-10 миллионов. Это вообще не шутки.

А те, кто не поменяются сами - в итоге сгорят в дикой конкуренции, которая с каждым годом становится все больше и больше. Ведь по данным ЦИАНа в ближайшие 5 лет количество предложений аренды увеличится в 4 раза.

Что делать вам сейчас?

Нужно выдохнуть.

Рынок меняется. Сейчас вы можете не замечать, но осенью все увидите. Сигналы я вам показал.

И варианта три:

оставить все как есть. Да. Реально вы можете оставить все как есть. Еще немного поработаете, а потом перестанете. Это будет не больно. Примерно как с лягушкой, которую не сразу в кипяток бросили, а потихоньку варили.
начать меняться самостоятельно. Вокруг вас есть сообщество и люди в нем тоже начали понимать, куда ветер дует. Вы можете собраться и делать дела вместе. В итоге должно получиться.
понять, что делать конкретно вам для того, чтобы сделать рывок прямо сейчас. С места в космос. Собрать список ключевых действий и совершить их с теми, кто уже там, куда вы только планируете прийти.

Если вы получили это письмо, значит у вас еще есть правильное окружение и шанс остаться в этом бизнесе и достойно зарабатывать.

Нужна только четкая инструкция:

вы вот тут
вам надо сделать 1-2-3
и получить результат

Чтобы получить эту инструкцию, нам надо созвониться. Нам - это вы и кто-то из кураторов мастер-группы или я лично. Мы зададим несколько вопросов и на основе их сформируем пошаговый план ваших действий.

А действовать или нет - зависит уже от вас.

Чтобы записаться на созвон, просто оставьте свой номер в поле ниже:

Записаться на созвон

Мой менеджер перезвонит и договорится с вами о времени созвона.

Спасибо, что дочитали до конца и позволили мне быть вкладом в ваш успех.

Основатель сообщества “Subarendator”: Ярослав Стригунов